임대차 3법 알아보자

임대차 3법 알아보자

임대차 3법

<목차>

1. 임대차 3법 시행

2. 임대차 3법 전세,월세 상한제 및 신고제

3. 계약 갱신 청구권제

4. 계약 갱신 청구권 Q&A

 

임대차 3법 알아보자에 대해서 공유해드리겠습니다. 이 문서를 전체적으로 읽으면 임대차 3법 알아두시는 데에 기여가 될 것이라고 기대하고 있습니다. 임대차 3법 지식이 필요하시면 끝까지 읽어주세요. 이제 아래에서 정보를 드리겠습니다.

 

임대차 3법 시행

전월세 신고제와 상한제 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차 보호법' 개정안과 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안 시행 내용의 중점 목적은 전월세 시장의 안정을 위해 정부와 여당이 도입한 법안인데요. 계약 갱신청구권제와 전월세 상한제를 핵심으로 한 주택임대차 보호법 개정안은 2020년 7월 30일
국회 통과하여 그다음 날인 7월 31일부터 시행되고 있다고 합니다. 임대차3법 월세, 전세 신고제는 7월 28일 국회 국토교통위원회 전체회의 룰 통해 8월 4일 본 회의를 통과했으며, 준비 기간 등을 감안하여 2021년 6월 1일 시행 예정이라고 하는데요.

​임대차3법시행 중점 내용으로 세입자는 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 자신이 실거주할 목적 등이 없으면 계약 연장을 받아들여야 하며, 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과 인상할 수가 없다고 합니다.

임대차보호 3법 주요내용

 

임대차 3법 전세,월세 상한제 및 신고제

<상한제>
2020년 07월 31일 시행으로 임대인이 마음대로 임대료 증액 상한율 5%로 제한하여 임차인을 보호하기 위해 만든 법 임대차 3법 전세. 월세 상한제는 주택임대차 보호법으로서 임차인에 대한 임대료 상승 불안감을 줄일 수 있는데요. 5%라는 인상률이 제도화되었기에 장기간 안정적으로 주거 계획을 세울 수 있도록 도와주는 법 개정이라고 합니다. 임대인이 오히려 세입자를 선택할 수 있는 권리가 강해진다고 볼 수도 있는데요.

세입자를 가려 받을 수도 있게 되며, 최초 계약 시점에서 임대인들은 임대료를 높게 측정할 수도 있다는 점은 감안해야 하는데요. 또한 이미 제도 시행 전에 올려 받은 분들이 많았을 것 같습니다. 또한, 5% 초과하여 임대료 인상이 불가능하게 되어 집주인이 들어와 살겠다고 하면 세입자는 집을 빼줘야 하며, 현시점에서 전세가는 너무 올라있는 상태로 전셋집 구하는 게 매우 어려울 것 같습니다.
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<신고제>
2021년 6월 1일 시행 예정으로 계약 후 30일 이내에 시, 군, 구청 등 지방자치단체에 실거래 신고 제도
현재까지는 주택 매매에 대한 계약에 대해서만 의 무신고했지만, 이제는 전부 신고해야 하는데요. 신고가 투명하게 이뤄지면서 집주인의 재정사항을 알게 돼서 혹시 모를 보증금에 위험성이 적어져 보증금의 권리에 대한 보장이 수월해질 수 있습니다.

​또한, 전국적으로 임대 가격 형성에 대한 파악이 매우 용이해졌으며, 정부에서는 세금 징수에 많은 도움이 되는데요. 반면 집주인의 늘어나는 세금 부담(소득세, 건강보험료 등)이 어떠한 방법을 통할지는 모르겠지만 분명 세입자들에게는 세금을 전가할 수도 있을 것 같습니다. 추후 시간이 지나 봐야 하겠지만 어쩔 수 없는 상황을 맞는 세입자분들도 계실 것 같습니다.

 

계약 갱신 청구권제

2020년 07월 31일 시행으로 임대인이 특별한 사유가 없다면 임차인의 계약 연장 요구를 보장해 줘야 하며,
기존 2년 보장에 + 2년으로 최대 4년까지 보장 계약 만료 이전에 임차인이 미리 계약 연장을 신청하면 집주인으로서 정당한 사유가 없으면 최소 한 번은 연장해 줘야 하는데요. 1회 연장이면 4년이며, 거기에 2회 연장 무한 연장 등 다양한 조건들이 법안에 제안되어 있습니다.

​임차인이 원하는 만큼 안정적인 기간을 유지할 수 있으나, 임대인 입장에서는 내 집을 두고서도 세입자에게 비워달라는 요청 자체를 할 수가 없는 현실인데요. 살다 보면 어떤 일이 생길지 모르고 또한, 주택을 매매하려고 할 경우 사고파는 것이 많이 어려워질 수도 있을 것입니다. ​한 가지 추가 내용으로 본인 및 직계비속, 존속 등이 실거주 목적으로 계약 연장 요구를 거절할 수가 있는데요. 이 경우 집주인이 의무적으로 2년간 거주해야 하며 세입자를 내보내고 2년 안에 다른 세입자와 계약한 사실이 발견되면 기존 세입자가 손해배상 청구가 가능하다고 합니다.

갱신 거절 사유

 

계약 갱신 청구권 Q&A

1) 임차인과 임대인이 임대차 종료 시까지 아무런 의사표시가 없으면 묵시의 갱신이 되며, 이때 이 묵시의 갱신을 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보나요?
이 경우는 계약갱신청구권을 행사한 것이 아니며, 개정된 법률에 따른 계약갱신청구권은 명확한 행사의 의사표시를 한 경우로 한정된다는 것이 국토교통부의 설명이라고 합니다.

예를 들면, 임차인 A와 임대인 B는 2017년 9월 ~ 2019년 9월까지 전세계약을 맺고 계약기간 만기가 되어 2019년 9월 ~ 2021년 9월까지 묵시의 갱신으로 재계약이 된 경우, 임차인 A는 2021년 7월에 임대인 B에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는데요. 2년간의 임대차 계약을 연장이 가능하다고 합니다.

2) 계약갱신청구권을 행사한 경우 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?
이 경우는 묵시의 갱신과 같은 방법으로 처리 가능하며, 임차인은 임대인에게 언제든지 해지 통보가 가능하고, 해지의 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 후에 임대차는 해지가 된다고 합니다. 당연히 임차료 등의 비용은 임대인에게 지불합니다.

3) 계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환이 가능한가요?
임대인과 임차인이 합의한 경우에는 당연히 전환이 가능하며, 강제적인 전환은 불가능한데요. 전환 시에도 법에 정한 전환율이 적용된 월세를 책정해야 하며, 현재 법정 전환율은 10%와 기준금리(0.5%)+2% 중에 낮은 비율을 적용하게 되어 있다고 합니다. (법정 전환율은 2.5%)

예를 들면, 전세 5억 원의 아파트를 보증금 3억 원과 나머지 2억에 대해서는 월세로 전환하는 경우 2억 원 X 2.5% = 500만 원이 되며, 연간 차임이 500만 원인데요. 이것을 12개월로 나누면 월세는 41만 7천 원이며, 정리하면 전세 5억 원의 아파트를 보증금 3억 원과 월세 41만 7천 원의 반전세로 전환이 가능하다고 합니다.

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임대차 3법 알아보자에 대해서 알아보았습니다. 모두 다 읽어주셔서 감사합니다. 추가적으로 궁금하신 게 있다면 위의 글들을 참고해보세요.